агентство недвижимости
+38 (044) 289 59 08
+38 (067) 402 91 04
Skype: rmarusik
[email protected]
Поиск по объявлениям  
  
назад

Коттеджная мода-2011


В последнее время на рынке загородной недвижимости наблюдается трансформация спроса и предложения.

Застройщики в большинстве своем, активизировав строительство, продолжают пополнять рынок новыми квадратными метрами.
Вместе с тем, спрос на коттеджи в виду низкой покупательной активности, вот уже который год продолжает оставаться минимальным.
Сложившаяся ситуация послужила причиной того, что сегодня покупатель заказывает музыку и при этом его вкусы смещены в сторону качества продукта.
В будущем, прогнозируют эксперты, на рынок будут выходить только проекты с продуманной концепцией, нацеленные на удовлетворение все возрастающих требований покупателей загородной недвижимости.

Обратный процесс
В целом 2010 год для рынка загородной недвижимости и новостроек характеризовался спадом. И ничего удивительного в этом эксперты не видят, ведь развитие рынка напрямую зависит от спроса и предложения.

Сегодня, констатирует директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко, рынок недвижимости «валится», цены на недвижимость падают. «Застройщикам невыгодно морозить свои площадки и с каждым месяцем они все больше пополняют объектами рынок недвижимости. Количество предложений возрастает, а покупательская способность такая же низкая – теперь идет обратный процесс» - рассказывает он.

В частности, по наблюдениям компании «РеалЭкспо» в начале 2010 года средняя стоимость 1 кв. м в Киевской области равнялась $1446, а по состоянию на 24 февраля 2011 года стоимость равна $1273. Таким образом, снижение в целом за год составило 11,97% По Киеву падение составило 12.65%.

Если рассматривать посегментно, то ситуация по итогам 2010 года, согласно оценке консалтинговой компании Knight Frank, выглядит следующим образом. Снижение цен продолжилось в сегментах бизнес и эконом. Причем,. в эконом классе цена снизилась на 5,9% приблизившись к $986 за кв. м, а в сегменте бизнес класса произошло наибольшее снижение цены – 16,9%. Наиболее стабильным оказался сегмент элитных коттеджных городков, несмотря на незначительные колебания средней цены в течение года, рост состави 1%.

В целом же, отмечает директор консалтинговой компании Knight Frank Ярослава Чапко, с начала кризиса в сегменте коттеджных городков цены на элитные объекты снизились на 27,9%, бизнес класса - 34,5% и эконом класса – 38,4%.

По мнению застройщиков, сейчас трудно говорить о популярности коттеджного сегмента, поскольку он терпит наибольшие потери.
«Спрос не изменился. Поскольку процветание коттеджного рынка напрямую зависит от благосостояния граждан и ипотечного кредитования» - рассказывает директор инвестиционно-девелоперской компании «Каскад» Анатолий Шахновский.

Исходя из истории преодоления мировых и локальных кризисов, прежде всего, по мнению девелопера, восстанавливается рынок коммерческой недвижимости, затем жилье (многоквартирные дома), а в последнюю очередь – рынок коттеджей.

Скорее всего, интерес к этому сегменту, прогнозирует застройщик, активизируется где- то к 2015 году. В ближайшей перспективе может быть небольшое оживление либо в премиум-сегменте, либо в эконом-сегменте (последнее возможно за счет развития проектов таунхаузов).
Очевидно, что внимание к коттеджному сегменту минимально, тем не менее, оно все же есть. И, по мнению Виктора Коваленко, спрос на рынке загородной недвижимости зависит от погоды за окном в буквальном смысле.

Так, начиная со второй половины 2010 года, спрос на коттеджи в коттеджных поселках стал восстанавливаться. Самым высоким, согласно оценке эксперта, он был в октябре-ноябре. Немного спал в январе в связи с праздниками. В феврале выравнивается.

Требования растут
В настоящее время рынок загородной недвижимости переживает трансформацию, поскольку качественно меняются покупательские предпочтения. Требования клиентов к загородной недвижимости, отмечает гендиректор Knight Frank , стали жестче и конкретнее: спросом пользуются только ликвидные объекты с качественным расположением и ценой ниже среднерыночной.

Помимо этого, значимыми для покупателей, помимо цены, становятся такие факторы как, например: экология, качество строительства и т.п.
Кроме того, отмечает Наталья Шевченко, начальник отдела продаж коттеджного городка (КГ) «Солнечный луч», если дом в поселке, то обязательна инфраструктура, если нет то направление, район, где вся инфраструктура находиться поблизости. Также ценится удобный location. В первую очередь раскупаются домовладения в непосредственной близости к городу.

Изменяются потребительские предпочтения по площади домовладений – интерес покупателей смещается от больших площадей к меньшим. В частности, констатирует Наталья Шевченко, покупатели предпочитают дома средних метражей, это 200 – 350 м.кв., максимум 800 м.кв., дома свыше 1000 м.кв. стали абсолютно непродаваемые.
Немаловажную роль, добавляет Ярослава Чапко, играет правильное планирование – соотношение цены, жилой площади и площади прилегающего участка. Значительная часть запросов в сегменте класса элит приходилась на дома, площадью 350-400 кв. м с земельным участком 20-25 соток.

В сегменте коттеджей бизнес класса спрос концентрируется в основном на загородном доме общей площадью в 250-350 кв. м с участком в 15-20 соток. В городках эконом класса наибольшим спросом пользуются домовладения площадью от 100 кв. м, на участках 6-10 соток.

В сегменте таунхаусов наблюдается наибольшее превышение предложения над спросом. Подавляющее большинство потенциальных клиентов, в первую очередь, рассматривает покупку загородного дома с участком, и только в случае существенного недостатка средств могут остановить свой выбор на более доступном формате. При этом, важную роль играет размер и планировки таунхаусов. Учитывая, что таунхаусы позиционируются, как экономичное жилье, то оптимальными являются средняя площадь 120-200 кв. м и площадь участка не менее 4 соток.

Кроме того, добавляет директор компании «Каскад», принимая во внимание тот факт, что тенденции в мире одинаковые, с небольшой разницей во времени, можно говорить, что будущее за экологически чистым домом с системой «умный дом» и продуманной инфраструктурой.

Модерн и hi-tech больше не в моде

В вопросе выбора типа материалов для строительства загородного жилья потребители сегодня не ограничены дизайнерскими возможностями и имеют широкий выбор – кирпич, пенобетон, дерево, сэндвич-панели, комбинирование типовых материалов с декоративными элементами из стекла, пластмасс, лепки и т.п. Однако, комментирует Ярослава Чапко, наиболее востребованными сегодня являются дома из кирпича, которым отдают предпочтение 59% клиентов. «Кирпич является исторически традиционным материалом в строительстве. К тому же, новые строительные материалы и технологии, которые сегодня активно развиваются, мало известны большинству потребителей, что склоняет их к использованию хорошо известного и проверенного веками кирпича» - поясняет г-жа Чапко.

Высокий спрос на дома из кирпича и других природных материалов, отмечает гендиректор Knight Frank, вызван популярностью современного классического стиля и стиля «шале» в строительстве загородного жилья. В совокупности на долю этих архитектурных стилей, согласно оценке эксперта, приходится 77% спроса.
Постепенно, рассказывает Ярослава Чапко, теряют свою привлекательность в загородном строительстве стили модерн и hi-tech. «Сегодня они пользуются спросом только у 23% потребителей. Для покупателя сегодня более актуально гармоничность и простота архитектурных стилей, создающих комфортабельную и уютную домашнюю атмосферу» - говорит эксперт.

С подрядом или без?
В 2010 году основной тенденцией в сегменте коттеджных городков стало увеличение предложения участков без подряда. В кризис основной спрос переместился в экономичный сегмент, соответственно усилия девелоперов направлены на формирование дешевого предложения.
Благодаря невысокой цене, комментирует Ярослава Чапко, этот продукт привлекателен для покупателя, несмотря на то, что сроки строительства (завершения коттеджного городка) значительно больше. Такая схема, говорит эксперт, позволяет оптимизировать затраты покупателя на каждом этапе превращения земельного участка в домовладение. Однако, вкладывая средства в такие проекты, у покупателя существует риск, что некоторые девелоперы, продающие участки без подряда, не смогут выполнить своих обязательств перед покупателями: провести коммуникации, проложить дороги и т.д.

Участки без подряда, по мнению Виктора Коваленко, более интересны для покупателя, поскольку он свободен в выборе: расположение на участке, материал стен, материал крыши, архитектура.

В свою очередь, по мнению Виктора Коваленко, участки с подрядом выгоднее застройщику: у него есть обеспеченный фронт работ (заказ) под конкретного клиента с согласованным проектом будущего дома.

По мнению, начальника отдела продаж КГ «Солнечный луч», предпочтительнее для покупателя - готовый продукт, желательно «под ключ». Но когда человек не находит то что хочет, он начинает искать участок и выбирает проект дома под себя. Недостаток в том, что многих клиентов пугает смещение сроков и жизнь на вечной стройке.
Со временем, уверен Виктор Коваленко, как только улучшится благосостояние людей, спрос на участки без подряда будет расти меньшими темпами, а динамика спроса на готовые дома увеличится.

Приманка для покупателя
С наступлением кризиса игроки рынка стали широко использовать различные маркетинговые инструменты в виде акций, скидок, розыгрышей, специальных условий и беспроцентного кредитования за счет застройщика на период от 0,5 до 2 лет.

Сегодня некоторые игроки предлагают так называемые программы лояльности. В частности, российский «БМ Банк» (финансовый партнер девелоперской компании «Интер-Континенталь») продолжая сотрудничество с девелопером, заявил о предоставлении кредитов на покупку жилья в КГ «Солнечный луч».

Ставка кредитования, по словам заместителя председателя правления АО «БМ Банк» Анатолия Тымко, варьируется в пределах от 10,78 % до 18,02 % в зависимости от типа жилья, срока кредитования и размера авансового взноса. Кредиты выдаются в гривне сроком до 15 лет, размер кредита ограничен суммой 4,5 млн грн.

К числу известных маркетинговых инструментов прибавилась такая услуга как trade-in - быстрый взаимозачет старой квартиры на коттедж в коттеджном городке. Активно эту услугу предлагают в компании «Парк Хаус Инвест» (городок «Парк Хаус»).

Кроме того, недавно компания «Югозаптрансстрой» (девелопер коттеджного городка «Ясні зорі») объявила о запуске совершенно нового для украинского рынка механизма реализации объектов жилой недвижимости – так называемого редукциона. Как поясняют в компании, он отличается от известного нам аукциона тем, что торги ведутся на понижении стоимости. В результате, конечная стоимость объекта, приобретенного на редукционе, может быть от 20% до 30% ниже заявленной. «Пока что в Украине никто из застройщиков редукционы не проводит, хотя ментально для покупателей привычнее «сбивать» цену и таким образом влиять на процесс, достигая желаемого результата. Поэтому мы надеемся быть не только первыми, но и успешными» - комментируют в компании.

Организатором редукциона, который запланирован на март текущего года, выступит компания по недвижимости ARPA Real Estate, которая осуществляет профессиональную поддержку застройщику.

Что касается прогнозов на 2011 год, то, полагает Виктор Коваленко, время больших дисконтов на первичном рынке недвижимости прошло, на них могут рассчитывать разве что покупатели, которые готовы осуществить 100%-ую оплату. Размер скидок, прогнозирует эксперт, в среднем не будет превышать 15%.
Уже в 2010 году основная часть девелоперов, рассказывает директор «РеалЭкспо», не готова была предоставлять значительные скидки. «Если в 2009 году покупатели могли рассчитывать на дисконт до 50-60%, то в 2010 года скидки составляли 10-15%. Безусловно, при заключении сделки размер дисконта мог быть увеличен, однако в большинстве случаев застройщики охотнее шли на предоставлении клиентам беспроцентных рассрочек на краткосрочный период» - говорит эксперт.

Сколько стоит загородный сервис?
Преимущественно девелоперы коттеджных городков в Украине сами занимаются их обслуживанием.
Для обслуживания городка, девелопер создает собственную эксплуатирующую организацию. Как правило, комментирует Ярослава Чапко, штат сотрудников состоит из дежурной ремонтной бригады (электрик, сантехник, инженер) для работы с инженерными системами, садовник, ландшафтный дизайнер.

Обязательные услуги включают в себя оплату охраны, вывоза мусора, уборки и благоустройства общественных зон. Кроме того, в перечень предоставляемых услуг включаются - поддержание состояния дорог и ограждений, различные ремонтные работы, освещение беседок, прогулочных дорожек, оплата пляжной зоны, очистки водоемов, лесных массивов и др.

Размер ежемесячных эксплуатационных расходов в коттеджных городках, рассказывает гендиректор Knight Frank, составляет от 800 грн. до 3 500 грн. с домовладения в месяц.
Если быть более точным, по данным Виктора Коваленко, квадратный метр коттеджа колеблется от $1 до 3 в месяц. Есть городки, где эти цифры составляют от $2 до 3 тыс. в мес. Сумма зависит от класса коттеджного городка и объема предоставляемых услуг.

Со слов застройщиков, особой прибыли эта услуга не приносит. Они создают собственные обслуживающие компании, скорее для поддержания своего положительного имиджа, нежели для получения дохода.

В управлении зарубежных компаний находятся только единицы городков. Один из них – КГ «Солнечный луч» в Конча-Заспе. «Я считаю, что нужно привлекать профессионалов. Мы, пообщавшись с отечественными компаниями, все-таки привлекли к обслуживанию поселка иностранную австрийскую компанию FM Standard, (входит в структуру австрийского холдинга GLD Holding GmbH), которая предоставила доступные цены для наших клиентов и высокое качество услуг» - рассказывает начальник отдела продаж КГ «Солнечный луч».
Со слов управляющего партнера FM Standard Кристофера Хендлера (Christopher G.Hendler), сотрудничество с девелопером компания начала еще на этапе проекта. Стоимость сервисных услуг для жителей городка, уточняет господин Хендлер, составляет от $130 в месяц.

Спекулянты покинут рынок
Со временем, полагает директор компании «Каскад», понятие «коттеджное строительство» будет конкретизироваться, поскольку сегодня сегментирование данного рынка весьма условное - нет четкой классификации объектов, соответственно, нет возможности сравнивать идентичные проекты в Украине, России и Европе.
«В перспективе, коттеджная недвижимость - многообещающая сфера. С повышением уровня жизни и благосостояния приверженцев загородного образа жизни будет все больше и больше» - считает девелопер.

В свою очередь, Виктор Коваленко считает, что положительные тенденции, заложенные в 2010 году, продолжат свое развитие в текущем году. «Думаю, рынок будет демонстрировать умеренный рост, как в плане покупательской активности, так и относительно стоимости квадратного метра. Прогноз по спросу и объему сделок будет положительным. Я предполагаю, что уровень сделок вырастет из-за «отложенного спроса». Должно сыграть свою роль расширение ипотечных программ. Если же говорить о цене метра, то бешеного роста, как в докризисных годах, не предвидится. Мы будем наблюдать небольшой ежемесячный прирост стоимости метра, незначительно превышающий уровень инфляции», – прогнозирует Виктор Коваленко.

По словам эксперта, одним из трендов 2011 года станет возвращение на рынок недвижимости частных инвесторов. «Ведь в докризисное время каждый десятый объект на рынке загородной недвижимости приобретался с целью инвестирования средств для дальнейшей перепродажи объекта или сдачи в аренду» - констатирует он.
В компании «РеалЭкспо» также отмечают, что в текущем году рост покупательской способности обострит конкуренцию среди застройщиков коттеджных поселков. В связи с неликвидностью проектов постепенно с первичного рынка уйдут «случайные девелоперы».

В загородной недвижимости наиболее популярными у клиентов, считает эксперт, будут концептуальные поселки с автономной инфраструктурой на небольшом удалении от городов-миллионников. Продажи будут расти у тех застройщиков, которые предложат объекты с полностью готовыми коммуникациями и объектами инфраструктуры», – считает Виктор Коваленко.

По его мнению, на докризисные показатели жилищный рынок выйдет в конце 2012 года, а загородное жилье выйдет на этот уровень не ранее 2013 года.

Автор: Любовь Привалова Источник: building.com.ua

Также Вы можете

Остальные новости:


19.04.2016 17:04
Почему покупают таунхаус?
Почему большинство людей мечтают о частном доме?
30.12.2014 10:12
В Украине в 2015 г. недвижимость ...
Так, по прошествии этого года расценки на квартиры в долларах снизились на 10-20 %.
21.01.2013 09:01
В Киеве продадут с аукциона нежилой ...
Власти Киева предопределили проведение аукциона, относительно продажи нежилого дома, который состоится 25 января
24.11.2012 13:11
Cколько стоит аренда ...
Арендовать в месяц склады «А» класса, будет стоить 5,5-6,5 долл. за 1 м. кв
20.10.2012 13:10
В Киеве медленно дешевеют частные ...
Средняя цена частных домов выставленных на продажу в Киеве в сентябре 2012 г уменьшилась на 4,2% в сравнении с сентябрем 2011 года
от
 
до
 
  • АН «MDI GROUP» - компания, которая работает в Киеве и регионе специализируется на оказании услуг в сфере недвижимости для людей с самым разным уровнем дохода.
  • В нашей компании база недвижимости на любой вкус.
  • Основной принцип работы АН «MDI GROUP» - сделать все для того, что бы клиент остался доволен.
  • В агентстве работает команда риэлторов, которые помогут Вам с решением всех вопросов возникающих при операциях с недвижимостью.
  • Агентство недвижимости MDI GROUP г.Киева приветствует Вас на персональном сайте
  • Агенство недвижимости MDI GROUP г.Киева рады видеть Вас на нашем персональном сайте
  • Наше агентство недвижимости поможет Вам с покупкой квартиры, дома, земельного участка и пр.

05.10.2015 17:10
11.09.2015 18:09
30.12.2014 10:12
07.10.2013 10:10
07.10.2013 10:10






Социальные сервисы:
Объявления агентства недвижимости:
1-ком Березняки