агентство недвижимости
+38 (044) 289 59 08
+38 (067) 402 91 04
Skype: rmarusik
[email protected]
Поиск по объявлениям  
  
назад

Дешево и сердито: где найти подходящий участок земли


Где найти подходящий участок земли для создания производственного предприятия.

Практически все областные и городские государственные администрации в своих программах развития малого и среднего бизнеса делают акцент на производстве. Стимулируя местных предпринимателей переключить внимание с торговли и предоставления услуг на производство, чиновники, в частности Житомирской ОГА, выделяют субсидии и вводят налоговые льготы. Вместе с тем игнорируется вопрос земельных участков для возведения или аренды производственного объекта. Несмотря на снижение цен на землю, площади с промышленным назначением не стали доступнее. «Статус» решил изучить рынок участков промышленного назначения Киевской области.

Дешево и сердито
В отличие от участков под частную застройку, цены на земли промышленного назначения более равномерны, менее зависят от направления и составляют в среднем $1,5–4 тыс. за сотку. «Стоимость земельных участков по сравнению с докризисным периодом упала на 50–60%, — отмечает Владимир Мысак, старший агент отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ. — К примеру, ранее большим спросом пользовались территории под производство, расположенные вдоль основных магистралей на выездах/подъездах к Киеву (Одесская и Житомирская трассы, район Борисполя). Такие земли летом 2008 года предлагались по цене 50–100$/кв. м. В феврале 2011 года они стоили всего 25–40$/кв. м». Цена земли промышленного назначения зависит от того, какого масштаба объект можно построить на участке, сколько этажей будет у этого объекта. Чем глобальнее сооружение позволяет возвести площадка, тем она будет дороже. Ярослав Цуканов, независимый эксперт по недвижимости, утверждает, что $35 за 1 кв. м — это предел стоимости участка. «Платить более $3,5 тыс. за сотку для логистических центров, промышленности или дилерских центров нет смысла. Потому что данные направления пока не приносят сверхдоходов и, если покупать под недвижимость дорогие участки, инвестиции будут окупаться не один десяток лет», — рассуждает г-н Цуканов.

Несмотря на снижение цен, участки вблизи столицы практически не востребованы, ведь примерно в 80 км от Киева надел аналогичного размера можно купить на $200 дешевле. Продавцы земли сегодня более уступчивы, чем владельцы объектов недвижимости. По мнению Андрея Кошиля, президента Ассоциации «Земельный союз Украины», во время торга вполне возможно снизить стоимость на 20–40%, а то и вполовину. «За сотку земли могут просить и $10 тыс., но реальная цена продажи порой опускается до $3 тыс. Если раньше цену диктовали продавцы, сегодня ее формирует покупатель. Не устраивает один участок, можно купить другой — предложений достаточно», — объясняет г-н Кошиль. Если участок без коммуникаций, он будет стоить еще меньше. «Для инвестора главное — наличие подъездных путей и проложенных коммуникаций, — говорит Сергей Костецкий, специалист по маркетингу SV Development. — При их отсутствии стоимость сотки уменьшается на $150–200 от среднерыночной цены».

Подальше от столицы
В принципе, если сбыт производимой продукции не ориентирован исключительно на Киев, то можно рассматривать участки и в 100–120 км от столицы. К примеру, в Белой Церкви, имеющей развитую транспортную инфраструктуру, все необходимые коммуникации и недорогую рабочую силу. Или вблизи Богуслава, Яготина и Фастова, где стоимость сотки под промзастройку примерно $200–400. Однако на самом деле подобная экономия впоследствии может обернуться существенными расходами. «Многие фирмы ринулись открывать производство подальше от столицы в надежде на оптимизацию текущих затрат, — рассказывает Григорий Тулуб, директор цеха по производству тротуарной плитки ЧП «Тулуб» (г. Боярка). — При этом они даже не предполагают будущих расходов! Прежде всего это нехватка рабочей силы и необходимость организовывать доставку на работу своих сотрудников. Второе — поставка продукции в отдаленные районы. Приведу пример. Чтобы завезти на фирму 3–4 тонны металла, а это расстояние в 5 км, я вынужден платить перевозчику 350–500 грн. Подсчитайте стоимость доставки, если производство находится далеко на периферии».

Из подсобного — в промышленное
Распространенный некогда вариант экономии — покупка земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство), а затем переоформление целевого назначения на промышленное. Такие участки сегодня стоят в 2–2,5 раза дешевле. Однако велик риск, что сессия местного совета не даст добро на изменение целевого назначения участка. «Прежде чем купить землю под ЛПХ и заниматься ее пере­оформлением, желательно детально просчитать окончательную цену, вплоть до получения акта на участок под промзону. Следует автоматически прибавить расходы на подготовку изменений в генплан и риски по тому, что местный совет откажется утвердить необходимые изменения. Нередко цена такого участка в конечном счете вырастает в 1,5 раза», — объясняет Андрей Кошиль. Помимо дополнительных затрат переоформление целевого назначения участка займет немало времени. По словам г-на Костецкого, на это может уйти до года. И все же желающие таким способом заполучить участок под строительство производства находятся. «До экономического кризиса многие земельные участки имели целевое назначение под ЛПХ, а потом их переводили под застройку. Подобная схема была целым бизнесом для брокеров и юристов. Сегодня это потихоньку оживает, но до масштабов 2006–2007 годов еще далеко», — отмечает Сергей Костецкий.

Временно похозяйничать
Арендовать землю под промстроительство, в отличие от возведения коммерческой недвижимости, зачастую не выгодно. Помимо риска досрочного расторжения договора со стороны владельца земли возникает вопрос об экономической целесообразности такой сделки. «Сумма годовой аренды участка земли может достигать 10% от его оценочной стоимости (для крупных городов цифры очень внушительные). Брать в аренду землю и строить на ней капитальные сооружения, рассчитанные на много лет эксплуатации, довольно дорого. Гораздо выгоднее купить участок в 50–100 км от города (будь-то Киев или периферия), где цены существенно ниже и меньше проблем с получением разрешительной документации», — поясняет Андрей Кошиль. Другое дело — предприятия, производящие продукцию, которую не выгодно или нельзя транспортировать на большие расстояния (к примеру скоропортящиеся продукты питания). В этом случае придется искать участки в предполагаемой зоне сбыта продукции.

Однако если производство планируется запускать в Киеве, то все же проще и дешевле будет арендовать участок. Разработка проекта промзоны и получение всех разрешительных документов в столице занимают в два раза больше времени, чем реализация такого проекта в области. «Также в Киеве намного сложнее получить и экологическое заключение. В столице считанные объекты находятся в собственности, которая, как правило, была оформлена еще лет 10 назад. В последние годы выкупить землю под промышленный объект очень сложно, поэтому большинство таких территорий сдаются в аренду», — подчеркнул Петр Марковецкий, консультант компании Souths Estate.

При этом предприниматели, арендующие земельные участки, нередко жалуются на своих арендодателей. «У меня 29 соток арендной земли. Каждый месяц приходится платить до 5 тыс. грн аренды. Я хотел выкупить участок, но местные власти оценили его в 500 тыс. грн. Эта сумма явно завышена, в районе нет такого, чтобы сот­ка земли под промзону стоила $2 тыс. Но, тем не менее, я вынужден платить аренду, потому что для выкупа этой земли свободных средств у меня нет», — сетует Григорий Тулуб.

Камнем преткновения может стать и само производство, осуществляемое на участке. Юристы рассказывают о случаях, когда арендодатель инициирует разрыв договора аренды, потому что его не устраивает вид деятельности арендатора. «Пользование арендуемой землей должно быть строго в рамках целевого назначения земельного участка. Мы рекомендуем детально прописывать в договоре, что конкретно будет размещено на участке и хозяйственную деятельность на нем арендатора. Также в договоре аренды должно содержаться положение о том, что арендодатель предоставляет арендатору свое согласие на проведение строительства/реконструкции», — пояснил партнер юридической фирмы «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль.

За 2010 год количество сделок по купле-продаже земельных участков промышленного назначения в Киевской области, по данным компании SV Development, увеличилось практически в два раза — с 48 до 97. По сравнению с докризисным периодом это низкий показатель, но эксперты прогнозируют рост спроса на подобные участки на 15–20% уже в нынешнем году, основываясь на активизации продаж с начала 2011 года.

Источник: statuspress.com.ua

Также Вы можете

Остальные новости:


19.04.2016 17:04
Почему покупают таунхаус?
Почему большинство людей мечтают о частном доме?
30.12.2014 10:12
В Украине в 2015 г. недвижимость ...
Так, по прошествии этого года расценки на квартиры в долларах снизились на 10-20 %.
21.01.2013 09:01
В Киеве продадут с аукциона нежилой ...
Власти Киева предопределили проведение аукциона, относительно продажи нежилого дома, который состоится 25 января
24.11.2012 13:11
Cколько стоит аренда ...
Арендовать в месяц склады «А» класса, будет стоить 5,5-6,5 долл. за 1 м. кв
20.10.2012 13:10
В Киеве медленно дешевеют частные ...
Средняя цена частных домов выставленных на продажу в Киеве в сентябре 2012 г уменьшилась на 4,2% в сравнении с сентябрем 2011 года
от
 
до
 
  • АН «MDI GROUP» - компания, которая работает в Киеве и регионе специализируется на оказании услуг в сфере недвижимости для людей с самым разным уровнем дохода.
  • В нашей компании база недвижимости на любой вкус.
  • Основной принцип работы АН «MDI GROUP» - сделать все для того, что бы клиент остался доволен.
  • В агентстве работает команда риэлторов, которые помогут Вам с решением всех вопросов возникающих при операциях с недвижимостью.
  • Агентство недвижимости MDI GROUP г.Киева приветствует Вас на персональном сайте
  • Агенство недвижимости MDI GROUP г.Киева рады видеть Вас на нашем персональном сайте
  • Наше агентство недвижимости поможет Вам с покупкой квартиры, дома, земельного участка и пр.

05.10.2015 17:10
11.09.2015 18:09
30.12.2014 10:12
07.10.2013 10:10
07.10.2013 10:10






Социальные сервисы:
Объявления агентства недвижимости:
Аренда офиса 80 кв.м. ул. Богомольца 7/14